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Fiscalité — outil Pro

Fiscalité locative : micro ou régime réel ?

Q: Micro-foncier ou régime réel : comment choisir pour une location nue ?

Le micro-foncier s'applique si vos loyers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 € : il applique un abattement forfaitaire de 30 % sur vos loyers. Le régime réel permet de déduire les charges réelles (travaux, intérêts d'emprunt, charges de copropriété, taxe foncière, frais de gestion…). Si vos charges déductibles dépassent 30 % des loyers, le régime réel est souvent plus avantageux — voire permet de constater un déficit foncier imputable sur le revenu global (dans la limite de 10 700 €/an). Source : Service-Public.fr F1991.

Q: Micro-BIC ou LMNP réel : quelle différence pour une location meublée ?

Le micro-BIC s'applique si vos recettes HT annuelles ne dépassent pas 77 700 € : il déduit 50 % forfaitairement. Le LMNP au régime réel permet de déduire les charges réelles ET d'amortir le bien, le mobilier et les travaux — ce qui réduit souvent la base imposable à zéro. Attention : depuis le 15 février 2025 (LF 2025 art. 84), les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Source : BOFIP BOI-BIC-CHAMP-40-20.

Q: Quel est le taux de prélèvements sociaux pour une location meublée en 2026 ?

Depuis la LFSS 2026, le taux de prélèvements sociaux applicable aux revenus BIC (LMNP — location meublée) est de 18,6 %, et non 17,2 %. Ce taux de 18,6 % comprend la CSG à 10,6 %, le CRDS à 0,5 % et le prélèvement de solidarité à 7,5 %. Le taux de 17,2 % s'applique uniquement aux revenus fonciers (location nue). Source : Service-Public.fr F2329.

Q: Quel est le plafond du déficit foncier imputable sur le revenu global ?

Le déficit foncier constaté au régime réel est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an (plafond de droit commun). Ce plafond est porté à 21 400 €/an pour les travaux de rénovation énergétique éligibles, jusqu'au 31 décembre 2027. La fraction non imputée est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Le bien doit rester loué nu pendant au moins 3 ans après l'imputation. Source : BOFIP BOI-RFPI-BASE-30-20.

Comparez micro-foncier et régime réel (location nue) ou micro-BIC et LMNP réel (location meublée). L'outil calcule l'impôt indicatif et le régime le plus avantageux — exportable en PDF brandé.

Type de location

Loyers bruts annuels (€)

€/an

Charges déductibles annuelles (€) (régime réel seulement)

€/an

Amortissement annuel (€) (régime réel LMNP seulement)

€/an

Taux marginal d'imposition (TMI)

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Fiscalité locative

Comparatif micro vs régime réel

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	Micro	Réel
Revenu imposable	—	—
Impôt IR (indicatif)	—	—
Prél. sociaux	—	—
Total fiscal	—	—
Déficit reportable (rev. global) :	—

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Micro-foncier, régime réel, micro-BIC ou LMNP réel : quel régime choisir ?

Les revenus locatifs sont soumis à l'impôt sur le revenu ainsi qu'aux prélèvements sociaux. Le régime d'imposition dépend d'abord de la nature de la location — nue (revenus fonciers) ou meublée (BIC) — puis du niveau de loyers et du montant des charges déductibles. Ce simulateur compare les deux régimes disponibles pour chaque catégorie et indique lequel est le plus avantageux dans votre situation.

Location nue : micro-foncier vs régime réel

Les loyers d'une location nue relèvent des revenus fonciers. Deux régimes coexistent :

Micro-foncier : réservé aux propriétaires dont les loyers bruts annuels n'excèdent pas 15 000 €. L'administration applique un abattement forfaitaire de 30 % représentatif des charges. Aucun justificatif requis. Source : Service-Public.fr F1991.

Régime réel : déduction des charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, charges de copropriété, frais de gestion, taxe foncière…). Si les charges dépassent les loyers, un déficit foncier peut être imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an (ou 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique éligibles, jusqu'en 2027). Source : BOFIP BOI-RFPI-BASE-30-20.

Location meublée (LMNP) : micro-BIC vs régime réel

Les loyers d'une location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), régime LMNP (loueur en meublé non professionnel) si les recettes annuelles n'excèdent pas certains seuils et la condition de non-professionnel est remplie.

Micro-BIC : accessible si les recettes HT ne dépassent pas 77 700 €/an (meublé longue durée — hors tourisme classé). Abattement forfaitaire de 50 %. Source : Service-Public.fr F32744.

LMNP réel : déduction des charges réelles ET des amortissements (bien, mobilier, travaux), ce qui ramène souvent la base imposable à zéro. Attention : l'amortissement ne peut jamais créer un déficit BIC en LMNP ; l'excédent est reportable sans limite de durée. Depuis le 15 février 2025 (LF 2025 art. 84), les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la cession. Source : BOFIP BOI-BIC-CHAMP-40-20.

Prélèvements sociaux 2026 : deux taux distincts

Depuis la LFSS 2026, les taux de prélèvements sociaux diffèrent selon la catégorie de revenus locatifs :

Location nue (revenus fonciers) : 17,2 % — CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + prélèvement de solidarité 7,5 %.

Location meublée (BIC / LMNP) : 18,6 % — CSG 10,6 % + CRDS 0,5 % + prélèvement de solidarité 7,5 %.

Peut-on passer du micro-foncier au régime réel ?

Oui — le passage au régime réel est possible à tout moment, mais il engage pendant une durée minimale de 3 ans (l'option est irrévocable pendant 3 ans). Le retour au micro-foncier n'est possible qu'après cette période, si les conditions d'accès au micro (loyers ≤ 15 000 €) sont toujours remplies.

Le déficit foncier peut-il être reporté ?

Oui — la fraction du déficit foncier qui dépasse le plafond d'imputation sur le revenu global (10 700 € ou 21 400 € pour les travaux éligibles) est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. La fraction liée aux intérêts d'emprunt (non imputable sur le revenu global) est également reportable 10 ans sur les revenus fonciers futurs.

La réforme LF 2025 sur le LMNP change-t-elle le régime micro-BIC ?

Non — la réforme LF 2025 art. 84 (en vigueur depuis le 15 février 2025) concerne uniquement le LMNP au régime réel : à la revente du bien, les amortissements déduits sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable. Le micro-BIC n'est pas affecté par cette réforme.

Micro-BIC ou LMNP réel si les charges dépassent 50 % des loyers ?

Dès que vos charges déductibles + amortissements annuels dépassent 50 % de vos loyers, le LMNP réel devient généralement plus intéressant. L'outil ci-dessus effectue ce calcul automatiquement. Rappel : l'amortissement seul ne peut pas créer un déficit BIC — l'excédent est reporté sans limite.

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Location nue : micro-foncier vs régime réel

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