Votre marque

Logo agence (PNG/SVG/JPG, max 300 Ko)

Glissez ou cliquez pour importer votre logo

Nom de l'agence

Contact (tél, email ou site)

Couleurs

Principale

Secondaire

Afficher « Propulsé par Vendrelibre » Apparaît en pied de page du PDF exporté

Surface — outil Pro

Calcul surface loi Carrez & loi Boutin

Q: Quelle est la différence entre la loi Carrez et la loi Boutin ?

La loi Carrez (n°96-1107 du 18/12/1996) s'applique à la vente d'un lot de copropriété et mesure la superficie privative : planchers des locaux clos et couverts, hauteur ≥ 1,80 m, hors murs/cloisons/cages d'escalier/gaines/embrasures, hors caves/garages/parkings, et hors lots ou fractions de lots < 8 m². La loi Boutin (loi n°2009-323 du 25/03/2009) s'applique au bail de location nue d'une résidence principale et mesure la surface habitable : mêmes déductions mais sans seuil de 8 m², et excluant aussi combles non aménagés, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, vérandas, locaux communs. La surface Boutin est donc généralement égale ou supérieure à la surface Carrez (la règle des 8 m² n'existe pas en Boutin).

Q: Les surfaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 m comptent-elles en loi Carrez ou Boutin ?

Non. En loi Carrez comme en loi Boutin, les surfaces dont la hauteur sous plafond est strictement inférieure à 1,80 m ne sont pas comptabilisées dans la superficie. Ce sont notamment les parties sous combles ou sous escaliers dont la hauteur n'atteint pas 1,80 m. Source : loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 et article R111-2 du Code de la construction et de l'habitation (CCH).

Q: Un balcon ou une terrasse compte-t-il dans la surface loi Carrez ?

Non. Les balcons, terrasses, loggias, cours et vérandas sont exclus de la surface loi Carrez. Ils sont également exclus de la surface loi Boutin. Seules les surfaces des locaux clos et couverts entrent dans le calcul Carrez. Un balcon couvert mais non clos (ou clos mais non couvert) est donc exclu.

Q: Un lot privatif de moins de 8 m² est-il exclu de la surface Carrez ?

Oui. La loi Carrez exclut du calcul les lots ou fractions de lots privatifs dont la superficie est inférieure à 8 m². Ainsi, une pièce habitable de 7 m² (hauteur ≥ 1,80 m) n'est pas comptabilisée dans la surface Carrez, même si elle est close et couverte. Cette exclusion ne s'applique pas à la loi Boutin : une pièce de 7 m² avec hauteur ≥ 1,80 m est comptée en surface habitable Boutin. Source : loi n°96-1107 du 18/12/1996.

Saisissez les pièces et espaces du bien. L'outil calcule en direct la surface loi Carrez (vente en copropriété) et la surface loi Boutin (location nue), avec le détail par pièce — exportable en PDF brandé.

Nom de la pièce Surface (m²) Catégorie

Résultats

Surface loi Carrez — m²

Surface loi Boutin — m²

Votre agence

Surface loi Carrez & loi Boutin

Détail pièce par pièce

Ajoutez au moins une pièce pour afficher le tableau.

Ajoutez au moins une pièce pour activer l'export.

Calcul surface loi Carrez et loi Boutin : règles et méthode

La surface loi Carrez est la superficie privative d'un lot de copropriété. Elle est obligatoire dans tout acte ou promesse de vente d'un lot dont la superficie est supérieure à 8 m². La surface loi Boutin est la surface habitable, obligatoire dans tout bail de location nue d'une résidence principale. Les deux méthodes de calcul sont proches mais comportent des différences importantes, notamment la règle des lots < 8 m² propre à la loi Carrez.

Règles loi Carrez (loi n°96-1107 du 18/12/1996) — barème vérifié le 24/06/2026

Périmètre : superficie privative des lots de copropriété à usage d'habitation ou mixte.

Comptées : planchers des locaux clos et couverts, après déduction des murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres.

Hauteur minimale : les surfaces dont la hauteur sous plafond est < 1,80 m sont exclues.

Exclus : caves, garages, emplacements de stationnement, balcons, terrasses, loggias, vérandas, et tout lot ou fraction de lot < 8 m².

Sanction : si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à la surface mentionnée, l'acquéreur peut demander une diminution du prix proportionnelle à l'écart dans l'année suivant la signature de l'acte authentique.

Règles loi Boutin (loi n°2009-323 du 25/03/2009) — barème vérifié le 24/06/2026

Périmètre : bail de location nue d'une résidence principale.

Comptées : surface des planchers des locaux clos et couverts après déduction des murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres.

Hauteur minimale : même règle — les surfaces dont la hauteur < 1,80 m sont exclues.

Exclus : combles non aménagés, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, vérandas, locaux communs. Aucun seuil de 8 m².

Tableau comparatif des différences clés

Critère	Loi Carrez	Loi Boutin
Usage	Vente lot copropriété	Location nue résidence principale
Hauteur < 1,80 m	Exclue	Exclue
Lots < 8 m²	Exclus	Comptés (pas de seuil)
Balcons / terrasses	Exclus	Exclus
Caves / garages	Exclus	Exclus
Combles non aménagés	Exclus (hauteur < 1,80 m)	Exclus explicitement
Professionnel requis	Diagnostiqueur ou géomètre	Diagnostiqueur ou géomètre

Critère

Loi Carrez

Loi Boutin

Usage

Vente lot copropriété

Location nue résidence principale

Hauteur < 1,80 m

Exclue

Lots < 8 m²

Exclus

Comptés (pas de seuil)

Balcons / terrasses

Exclus

Caves / garages

Exclus

Combles non aménagés

Exclus (hauteur < 1,80 m)

Exclus explicitement

Professionnel requis

Diagnostiqueur ou géomètre

La loi Carrez s'applique-t-elle à une maison individuelle ?

Non — la loi Carrez s'applique uniquement aux lots de copropriété (appartements, lofts, locaux professionnels en copropriété). Pour une maison individuelle, la mention de surface est possible mais non obligatoire. En cas d'erreur, la garantie de superficie de la loi Carrez ne s'applique pas.

Que se passe-t-il si je dépasse le seuil de 5 % en Carrez ?

Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à la surface contractuelle, l'acquéreur peut agir en réduction du prix proportionnelle à l'écart, dans l'année suivant la signature de l'acte authentique. Si l'acte de vente ne mentionne aucune surface, l'acquéreur peut demander la nullité de la vente.

Une véranda compte-t-elle dans la surface Carrez ?

Une véranda clos et couverte peut être comptée si elle est intégrée au logement (murs, hauteur ≥ 1,80 m). En revanche, une véranda avec parois vitrées amovibles (non close l'hiver) ne l'est généralement pas. Il appartient au diagnostiqueur de qualifier l'espace selon les conditions réelles au moment du mesurage.

Doit-on refaire le mesurage Carrez à chaque vente ?

Il n'existe pas de durée légale de validité pour le mesurage Carrez, contrairement au DPE. Toutefois, en cas de travaux modifiant la superficie (abattage de cloison, création d'une mezzanine, fermeture d'un balcon…), un nouveau mesurage s'impose avant la vente. Sans modification, le mesurage d'une vente précédente reste valable.

Sources

Service-Public.frSurface habitable (loi Boutin) — locationconsulté le 24 juin 2026

Service-Public.frDiagnostics obligatoires de vente — mesurage Carrezconsulté le 24 juin 2026

LégifranceLoi n°96-1107 du 18 décembre 1996 (loi Carrez)en vigueur

NoteBarème vérifié le 24/06/2026 — à revérifier régulièrement (évolutions législatives possibles).