Loi Carrez : quelle surface mentionner et pour quels biens ?

En détail

La loi Carrez (loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996) a inséré l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété. Ce texte oblige à mentionner la superficie de la partie privative du lot vendu dans toute promesse de vente et dans l'acte de vente. La méthode de calcul est précisée par le décret n° 97-532 du 23 mai 1997.

Quels biens sont concernés ?

La loi Carrez vise uniquement la vente d'un lot (ou fraction de lot) de copropriété : le plus souvent un appartement, mais aussi une maison vendue en copropriété. Elle ne s'applique pas à la vente d'une maison individuelle hors copropriété, pour laquelle aucune surface Carrez n'est exigée.

• Concernés : appartements et lots en copropriété.
• Exclus : caves, garages, emplacements de stationnement, et tout lot ou fraction de lot d'une superficie inférieure à 8 m².

Comment se calcule la superficie privative ?

On retient les surfaces de planchers des locaux clos et couverts, après déduction des murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines et embrasures de portes et fenêtres. Ne sont pas comptées les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m.

« Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. »

— Article 46 loi 65-557, en vigueur au 19 juin 2026

Quelles sanctions en cas d'erreur ?

Deux risques distincts pèsent sur le vendeur :

• Absence totale de mention de superficie : la nullité de l'acte peut être invoquée par l'acquéreur (l'action n'est plus recevable une fois passé un mois à compter de l'acte authentique constatant la vente).
• Superficie réelle inférieure de plus de 5 % (1/20) à celle annoncée : l'acheteur peut demander une diminution du prix proportionnelle, dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique. À l'inverse, un excédent de surface ne donne droit à aucun supplément de prix.

Quand consulter un notaire ?

Le notaire vérifie et reporte la superficie Carrez dans l'acte authentique, et vous indiquera si votre bien y est soumis. En cas de doute sur le métrage, faites réaliser le mesurage par un professionnel (géomètre ou diagnostiqueur) avant la signature : c'est la meilleure protection contre une action en diminution du prix. Si votre situation est particulière (lot atypique, mezzanine, combles, division récente), demandez conseil à votre notaire en amont.