Quels documents fournir pour vendre un appartement en copropriété ?

La liste des documents de copropriété (loi ALUR)

L'article L. 721-2 du Code de la construction et de l'habitation, issu de la loi ALUR, oblige le vendeur d'un lot de copropriété à fournir, dès la promesse ou le compromis (et non au seul acte authentique), les pièces suivantes :

• La fiche synthétique de la copropriété (données techniques et financières de l'immeuble)
• Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, ainsi que leurs actes modificatifs publiés
• Les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années
• Le carnet d'entretien de l'immeuble
• Les informations financières : montant des charges courantes et hors budget des deux derniers exercices, sommes pouvant rester dues, état global des impayés et de la dette du syndicat, et quote-part du fonds de travaux
• La notice d'information sur les droits et obligations des copropriétaires
• Les conclusions du diagnostic technique global (DTG), s'il existe

S'y ajoutent, bien sûr, les diagnostics techniques classiques (DPE, amiante, plomb, etc.) communs à toute vente.

Pourquoi c'est important : le délai de rétractation

Ces documents ne sont pas une formalité : tant qu'ils ne sont pas remis à l'acquéreur non professionnel, son délai de rétractation de 10 jours ne commence pas à courir. Un dossier incomplet au compromis repousse donc le point de départ du délai — et retarde toute la vente.

« Les dispositions du présent article s'appliquent à la vente d'un lot ou d'une fraction de lot […] d'un immeuble bâti à usage total ou partiel d'habitation et soumis au statut de la copropriété. »

— Article L. 721-2 du Code de la construction et de l'habitation

L'état daté et le « pré-état daté »

L'état daté est établi par le syndic au moment de l'acte authentique : il fait le point sur les sommes dues entre le vendeur et le syndicat. Son coût est plafonné à 380 € TTC et incombe au vendeur. Le « pré-état daté », souvent réclamé dès le compromis pour renseigner les éléments financiers, est en revanche un document de pratique sans définition légale (ni plafond propre) — à ne pas confondre avec l'état daté réglementé.

Le cas où l'on n'a pas tout à fournir

Si l'acquéreur est déjà copropriétaire d'au moins un lot dans le même immeuble, il n'a pas besoin qu'on lui redonne le règlement, l'état descriptif, les PV d'AG, la fiche synthétique, le carnet d'entretien ni la notice : seules restent dues les informations financières et les diagnostics. De même, un document non encore établi (fiche synthétique manquante, PV non transmis) ne peut évidemment pas être annexé.

Quand consulter un notaire ou le syndic ?

Demandez les pièces à votre syndic dès la décision de vendre : leur réunion prend du temps. Le notaire vérifie ensuite la complétude du dossier avant le compromis : c'est la garantie que le délai de rétractation court correctement et que la vente ne sera pas fragilisée.