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Investissement — outil Pro

Rentabilité locative net-net : rendement après impôts

Q: Quelle différence entre rendement net et rendement net-net ?

Le rendement net déduit les charges de gestion et d'exploitation des loyers, mais avant fiscalité. Le rendement net-net (ou « après impôts ») va plus loin : il retranche également l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux dus sur les revenus locatifs. C'est l'indicateur le plus réaliste pour comparer des placements, car un même rendement net peut cacher une fiscalité très différente selon le régime et le taux marginal du propriétaire.

Q: Comment calculer le cash-flow locatif mensuel après impôt ?

Le cash-flow mensuel net-net = (loyers annuels − charges annuelles − impôt annuel − (mensualité crédit × 12)) / 12. Un cash-flow positif signifie que le bien s'autofinance après fiscalité et remboursement du crédit. Un cash-flow négatif (effort d'épargne) est courant en zones tendues où la valorisation attendue compense l'écart.

Q: Quel impact de l'impôt sur la rentabilité locative ?

L'impact fiscal est considérable : à TMI 30 %, la fiscalité (IR + prélèvements sociaux de 17,2 % pour le foncier ou 18,6 % pour le meublé) peut réduire de 30 à 50 % les revenus nets selon le régime. Au micro-foncier (abattement 30 %), la base imposable est 70 % des loyers, ce qui donne un taux effectif d'environ (30 %+17,2 %)×0,70 ≈ 33 % des loyers bruts. Le LMNP réel avec amortissement peut réduire la base imposable à presque zéro, mais les amortissements sont réintégrés à la revente depuis la LF 2025.

Q: Location meublée ou nue : laquelle est la plus rentable après impôt ?

En LMNP réel, l'amortissement du bien et du mobilier réduit souvent la base imposable à zéro, ce qui donne un rendement net-net proche du rendement net. En location nue au micro-foncier ou au régime réel, l'impôt est plus élevé à charges équivalentes. La meublée est donc généralement plus avantageuse fiscalement à court terme, mais les amortissements sont désormais réintégrés dans la plus-value à la revente (LF 2025 art. 84 depuis le 15/02/2025). Le choix optimal dépend de l'horizon de détention, du TMI et du profil du bien.

Va plus loin que le brut/net : calcule le rendement net-net (après impôt IR + prélèvements sociaux) et le cash-flow mensuel après impôt et crédit. Frais de notaire automatiques, fiscalité nue/meublée au régime le plus favorable — exportable en PDF brandé.

Type de location

Prix d'achat (€)

€

Frais d'acquisition (auto — droit commun ancien)

€

Calculé via le barème sourcé Frais de notaire — DMTO 5,80 % + émoluments + CSI + débours

Loyers bruts annuels (€)

€/an

Charges déductibles annuelles (€) (taxe foncière, copro, gestion…)

€/an

Amortissement annuel (€) (régime réel LMNP seulement)

€/an

Taux marginal d'imposition (TMI)

Financé à crédit

Montant emprunté (€)

€

Taux annuel du prêt (%)

Durée (années)

ans

Assurance emprunteur (%/an) (sur capital initial)

%/an

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Rentabilité locative net-net

Rendement après impôt et cash-flow

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Indicateur	Montant (€/an)	Rendement
Prix d'achat	—	—
Frais d'acquisition	—	—
Coût total acquisition	—	—

Loyers bruts	—	—
− Charges	—
Rendement net	—	—
− Impôt (régime retenu)	—
Rendement net-net	—	—
− Mensualité crédit (×12)	—

Renseignez le prix et les loyers pour activer l'export.

Comment calculer la rentabilité locative après impôts ?

La rentabilité locative se mesure à plusieurs niveaux. Le rendement brut et le rendement net (de charges) sont des indicateurs courants, mais ils ignorent la fiscalité — qui peut amputer 30 à 50 % des revenus nets selon le TMI et le régime applicable. Le rendement net-net est le seul indicateur qui reflète ce que le propriétaire perçoit réellement après impôt.

Les trois niveaux de rendement

Rendement brut = loyers annuels / coût total d'acquisition × 100. Indicateur rapide, sans déduction.

Rendement net (de charges, avant impôt) = (loyers − charges) / coût total × 100. Déduction des charges d'exploitation réelles.

Rendement net-net (après impôt) = (loyers − charges − impôt) / coût total × 100. L'impôt est calculé sur la base du régime le plus favorable (micro vs réel foncier pour le nue, micro-BIC vs LMNP réel pour le meublé). Source fiscalité : outil Fiscalité locative GPTimmo.

Régimes fiscaux et prélèvements sociaux 2026

Pour une location nue : le micro-foncier (abattement 30 %, plafond 15 000 €) ou le régime réel foncier. Prélèvements sociaux : 17,2 % (CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + prél. solidarité 7,5 %). Source : Service-Public.fr F1991.

Pour une location meublée (LMNP) : le micro-BIC (abattement 50 %, plafond 77 700 €) ou le LMNP réel avec amortissement. Prélèvements sociaux : 18,6 % (CSG 10,6 % − taux majoré BIC). Source : Service-Public.fr F2329. ⚠️ Depuis la LF 2025 art. 84 (en vigueur 15/02/2025), les amortissements LMNP réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente.

Le coût total d'acquisition inclut les frais de notaire

La base du rendement inclut les frais d'acquisition (DMTO 5,80 % + émoluments du notaire + CSI 0,10 % + débours ≈ 1 000 €). Les négliger surestime mécaniquement le rendement de 7 à 8 %. Cet outil les calcule automatiquement via le barème sourcé. Source : Service-Public.fr F1330.

Le cash-flow mensuel : l'indicateur d'autofinancement

Le cash-flow mensuel net-net = (loyers − charges − impôt − mensualités crédit annuelles) / 12. Un cash-flow positif signifie que le bien s'autofinance sans effort d'épargne supplémentaire. En zone tendue (Paris, Lyon, Bordeaux…), un cash-flow légèrement négatif est souvent accepté si la valorisation attendue à terme compense l'effort.

Liens utiles

Quelle rentabilité net-net est considérée comme bonne ?

Il n'existe pas de seuil universel, mais on considère généralement qu'un rendement net-net supérieur à 3 % est intéressant en zone tendue (où la valorisation du capital est forte) et que 4-5 % ou plus est excellent en province. En dessous de 2 %, le bien exige un effort d'épargne et ne s'autofinance qu'avec un levier crédit important.

Faut-il inclure les travaux dans le coût total d'acquisition ?

Oui, idéalement. Cet outil calcule les frais de notaire sur le prix d'achat. Si des travaux sont prévus, ajoutez leur montant au prix d'achat pour obtenir un coût total réel et un rendement net-net plus précis. Notez que les travaux déductibles (régime réel) réduiront également l'impôt les années où ils sont engagés.

Le rendement net-net est-il calculé sur le coût total ou sur l'apport ?

Cet outil calcule le rendement sur le coût total d'acquisition (prix + frais de notaire), ce qui est la convention standard en immobilier. Si vous souhaitez calculer la rentabilité sur fonds propres (ROE), divisez le cash-flow net-net annuel par votre apport personnel.

Comment améliorer son rendement net-net ?

Les trois leviers principaux sont : (1) choisir le régime fiscal le plus favorable (le simulateur le détermine automatiquement), (2) maximiser les charges déductibles au régime réel (intérêts d'emprunt, travaux, frais de gestion, taxe foncière), (3) opter pour le LMNP réel si le bien est meublé et si les charges + amortissements dépassent 50 % des loyers.

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Comment calculer la rentabilité locative après impôts ?

Les trois niveaux de rendement

Régimes fiscaux et prélèvements sociaux 2026

Le coût total d'acquisition inclut les frais de notaire

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Sources