Quelles conditions suspensives inclure dans un compromis de vente ?
Une condition suspensive subordonne la vente à un événement futur et incertain : si elle ne se réalise pas dans le délai prévu, la vente est annulée et l'acheteur récupère l'intégralité de son dépôt. La plus importante est la condition d'obtention du prêt : légalement réputée présente dès qu'il y a un crédit, d'une durée d'au moins 1 mois, avec remboursement total si le prêt est refusé (art. L. 313-41 du Code de la consommation). On y ajoute souvent l'urbanisme, l'absence de servitude ou de préemption, ou la vente préalable d'un autre bien.
En détail
En droit français, « l'obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain » (article 1304 du Code civil). Dans un compromis, une condition suspensive retarde la formation définitive de la vente jusqu'à la réalisation de cet événement : tant qu'elle n'est pas levée, personne n'est définitivement engagé. Si elle échoue, le compromis est caduc et les sommes déjà versées par l'acheteur lui sont restituées.
Point essentiel : une condition suspensive ne doit jamais dépendre de la seule volonté de celui qui en bénéficie. Et si l'acheteur empêche volontairement sa réalisation (par exemple en ne déposant aucune demande de prêt), elle est réputée accomplie — il reste alors engagé.
La condition d'obtention du prêt : la plus protectrice
Dès que l'acheteur finance, même partiellement, son acquisition par un crédit immobilier, la vente est de plein droit conclue sous condition suspensive d'obtention de ce prêt (article L. 313-41 du Code de la consommation). Sa durée de validité ne peut être inférieure à un mois. Si le prêt est refusé, toute somme versée d'avance est « immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité ».
À l'inverse, l'acheteur qui paie comptant (sans crédit) doit le déclarer par une mention manuscrite dans le compromis, faute de quoi la protection de la condition de prêt s'applique quand même (article L. 313-42 du Code de la consommation).
« Lorsque [l'acte] indique que le prix est payé […] à l'aide d'un ou plusieurs prêts […], cet acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assument le financement. La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois. »
— Article L. 313-41 du Code de la consommation, en vigueur au 18 juin 2026
Les autres conditions suspensives fréquentes
| Condition | Ce qu'elle protège |
|---|---|
| Obtention du prêt | L'acheteur n'est pas engagé si sa banque refuse le financement. |
| Certificat d'urbanisme / permis | Absence de servitude d'urbanisme grave, ou obtention d'un permis pour un projet. |
| Absence de préemption | La commune (ou un autre titulaire) renonce à acheter le bien à votre place. |
| État hypothécaire apuré | Le bien est vendu libre d'hypothèque ou de privilège non levé. |
| Vente préalable d'un autre bien | L'acheteur n'achète que s'il a vendu son logement actuel. |
Quand consulter un notaire ?
La rédaction d'une condition suspensive « sur-mesure » (projet de travaux, division parcellaire, autorisation administrative spécifique) est délicate : une clause mal écrite peut être jugée potestative et annulée, ou au contraire piéger l'acheteur. Pour toute condition autre que le prêt, faites valider la formulation et le délai par un notaire avant de signer.
Sources
- LégifranceArticle L. 313-41 du Code de la consommation (condition suspensive de prêt)en vigueur au 18 juin 2026
- LégifranceArticle L. 313-42 du Code de la consommation (renonciation, mention manuscrite)en vigueur au 18 juin 2026
- Service-Public.frCompromis de vente immobilier : tout ce qu'il faut savoir (F2965)consultée le 18 juin 2026
Cette page fournit une information juridique à titre indicatif, fondée sur les sources publiques officielles citées ci-dessus, au 18 juin 2026. Le droit évolue : vérifiez la version en vigueur le jour de votre projet. Cette réponse ne remplace pas un conseil personnalisé de notaire ou d'avocat pour votre situation précise. Méthodologie complète : /methodologie.