Une offre d'achat immobilier est-elle engageante ?

Ce qu'est juridiquement une offre d'achat

L'offre d'achat (ou « proposition d'achat ») est l'acte par lequel un candidat acquéreur propose d'acheter un bien, en général à un prix précis. Le Code civil la définit : elle « comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d'être lié en cas d'acceptation » (article 1114). Autrement dit, c'est un engagement réel de l'acheteur — mais sous conditions.

L'acheteur peut-il se rétracter ?

Oui, dans deux situations :

• Tant que l'offre n'est pas parvenue au vendeur, elle peut être librement retirée (article 1115 du Code civil). Service-Public.fr le résume : « Vous pouvez vous rétracter tant que le vendeur n'a pas reçu votre offre. »
• Après expiration du délai qu'il a lui-même fixé : si le vendeur n'a pas répondu dans ce délai, l'acheteur est libre.

En revanche, si l'offre fixe un délai de validité et qu'elle est parvenue au vendeur, l'acheteur ne peut plus la rétracter pendant ce délai (article 1116). C'est pourquoi une offre d'achat n'est jamais à signer à la légère.

Que se passe-t-il quand le vendeur accepte ?

L'acceptation par le vendeur forme l'accord sur la chose et le prix. Mais la vente n'est pas « bouclée » pour autant : elle se concrétise par un avant-contrat (compromis ou promesse) puis l'acte authentique chez le notaire. Surtout, l'acheteur non professionnel conserve son délai de rétractation de 10 jours après la signature du compromis (article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation) — voir notre page dédiée.

« Il est interdit de verser un acompte au vendeur. Le versement d'une somme d'argent rend l'offre d'achat nulle. »

— Service-Public.fr, fiche F2753 (offre d'achat)

Les bons réflexes au moment de faire une offre

• Par écrit (courrier recommandé ou e-mail), pour dater l'offre et ses conditions ;
• avec une durée de validité courte (souvent 1 à 2 semaines) ;
• en précisant le prix, la désignation du bien et, si besoin, des conditions (obtention d'un prêt) ;
• sans verser le moindre euro à ce stade — aucun acompte n'est dû ni autorisé.

Quand consulter un notaire ?

Avant de signer une offre comportant un délai ou des conditions particulières, ou si le vendeur vous a déjà répondu favorablement, un notaire sécurise la suite : rédaction de l'avant-contrat, conditions suspensives, séquestre du dépôt de garantie.