Peut-on refuser une offre d'achat au prix ?

Le principe : pas d'accord, pas de vente

Beaucoup de sites affirment qu'« une offre au prix vaut vente ». C'est une simplification trompeuse. Le Code civil pose que la vente est parfaite « dès qu'on est convenu de la chose et du prix » (article 1583) : ce qui compte, c'est l'accord des deux volontés. Or, pour un particulier, une annonce immobilière est très majoritairement analysée comme une simple invitation à entrer en pourparlers, et non comme une offre ferme. Tant que le vendeur n'a pas accepté, il n'y a pas de vente — il peut donc refuser.

À partir de quand le vendeur est-il vraiment engagé ?

Le vendeur devient lié dès qu'il manifeste sans ambiguïté sa volonté de vendre. Cela peut arriver avant même le rendez-vous chez le notaire :

• il contresigne l'offre d'achat avec une mention claire (« bon pour vente » au prix proposé) ;
• il accepte par écrit (courriel, SMS) sans réserve ;
• il signe un compromis (promesse synallagmatique) ou une promesse de vente.

À ce stade, il ne peut plus se rétracter librement. Avant cela, il garde la main. À noter : c'est l'acheteur, et non le vendeur, qui bénéficie ensuite du délai de rétractation de 10 jours après le compromis.

La limite absolue : le refus discriminatoire

La liberté de refuser ne couvre jamais un motif discriminatoire. Refuser de vendre en raison de l'origine, du handicap, de la situation de famille, de l'âge ou de tout autre critère protégé est un délit puni de 3 ans d'emprisonnement et 45 000 € d'amende (articles 225-1 et 225-2 du Code pénal). Le vendeur n'a pas à motiver son refus, mais ce refus ne doit pas reposer sur un tel critère.

« Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé. »

— Article 1583 du Code civil

Cas particulier : le bien confié à une agence

Si vous vendez via un agent immobilier, tout dépend de votre mandat. Avec un mandat d'entremise classique, l'agent ne peut pas vous engager : vous gardez la décision d'accepter ou de refuser, même une offre au prix. En revanche, si le mandat contient une clause expresse de représentation autorisant l'agent à conclure, une offre aux prix et conditions du mandat peut vous lier. Vérifiez donc ce que votre mandat prévoit (Service-Public.fr).

Quand consulter un notaire ?

Si vous avez échangé des messages pouvant ressembler à un accord, ou si un acheteur estime que la vente était « conclue », faites le point avec un notaire avant de vous engager ailleurs : la frontière entre « pourparlers » et « accord formé » s'apprécie au cas par cas et peut donner lieu à contentieux.