Qui paie les frais d'agence dans une vente immobilière ?
Juridiquement, le mandat de vente (loi Hoguet, 2 janvier 1970) désigne le débiteur : « charge vendeur » ou « charge acquéreur ». Économiquement, dans les deux cas, l'acquéreur supporte la dépense — soit dans le prix FAI affiché, soit indirectement parce que le vendeur l'a intégrée au prix net souhaité. La différence est principalement fiscale : seules les commissions « charge acquéreur » échappent à l'assiette des frais de notaire.
En détail
La loi Hoguet du 2 janvier 1970 encadre l'activité des agents immobiliers. Pour que la commission soit due, le mandat doit être écrit et préciser à qui incombe son paiement : vendeur ou acquéreur (articles 6 et suivants de la loi n° 70-9, complétés par le décret n° 72-678). Le mandat doit aussi indiquer le montant ou le mode de calcul des honoraires.
Les deux configurations
1) Honoraires « charge vendeur » — Le vendeur paie l'agence sur le produit de la vente. Le prix affiché aux acheteurs est le prix net. Cette configuration est la plus fréquente sur des biens de valeur élevée car elle donne au vendeur le pouvoir de négocier sa propre commission.
2) Honoraires « charge acquéreur » — La commission est ajoutée au prix net vendeur pour former le prix affiché FAI (Frais d'Agence Inclus). Cette pratique est apparue après 1991 sous l'impulsion des notaires : la commission « charge acquéreur » n'entre pas dans la base de calcul des droits d'enregistrement, ce qui réduit l'enveloppe « frais de notaire » à payer.
L'arbitrage fiscal
Pour un bien à 300 000 € net vendeur + 15 000 € de commission :
- Charge vendeur : prix affiché 300 000 €. L'acheteur paie environ 24 000 € de frais de notaire (sur 300 000 €). Coût total acheteur : 324 000 €.
- Charge acquéreur : prix FAI affiché 315 000 €. L'acheteur paie environ 24 000 € de frais de notaire (sur 300 000 €, car la commission est exclue de l'assiette). Coût total acheteur : 339 000 € − 15 000 € de frais évités sur la commission ≈ 324 000 €.
Le total est très proche. Le bénéfice apparent de « charge acquéreur » se loge dans le détail : on évite les droits d'enregistrement sur la part commission, soit environ 5,8 % × 15 000 ≈ 870 €.
« Aucun bien, effet, valeur, somme d'argent […] ne peut être versé à l'occasion d'opérations […] avant qu'une convention soit intervenue par écrit ; celle-ci détermine le mode de paiement et le montant des honoraires. »
— Article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970
Cas particuliers
- Sans agence (vente entre particuliers) : aucune commission. Le prix négocié est directement le prix net vendeur. Voir les diagnostics obligatoires et notre assistant pour vous accompagner.
- Annonce « FAI » : prix Frais d'Agence Inclus = commission « charge acquéreur ». L'acheteur peut négocier le prix net vendeur, qui détermine l'assiette des frais de notaire.
- Mandat exclusif : le vendeur ne peut pas vendre directement sans rémunérer l'agent pendant la durée d'exclusivité, sous peine de devoir la commission.
Quand consulter un notaire ?
Pour une vente entre particuliers, le notaire est l'acteur central : il rédige l'acte authentique et calcule l'assiette précise des frais. Si vous hésitez sur la configuration la plus avantageuse (charge vendeur / charge acquéreur), le notaire peut chiffrer l'impact réel sur votre opération.
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- LégifranceLoi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet)version consolidée 2026
- Service-Public.frHonoraires de l'agent immobilierconsultée le 15 juin 2026
- LégifranceDécret n° 72-678 du 20 juillet 1972application loi Hoguet
Cette page fournit une information juridique à titre indicatif, fondée sur les sources publiques officielles citées ci-dessus, au 15 juin 2026. Cette réponse ne remplace pas un conseil personnalisé de notaire ou d'avocat pour votre situation précise. Méthodologie complète : /methodologie.