Plus-value sur une résidence secondaire : comment la calculer ?

En détail

Contrairement à la résidence principale, totalement exonérée, la vente d'une résidence secondaire dégage une plus-value imposable. Le taux global est de 36,2 % : 19 % au titre de l'impôt sur le revenu (article 200 B du CGI) et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, appliqués sur la plus-value nette après abattements. Vous pouvez estimer le montant dû avec notre calculateur de plus-value, puis faire valider le calcul par votre notaire, qui établit la déclaration (BOI-RFPI-PVI-20-20, BOFiP).

1. Calculer la plus-value brute

La plus-value brute est la différence entre le prix de cession (prix de vente diminué des frais à votre charge, ex. diagnostics) et le prix d'acquisition majoré. Ce prix d'acquisition peut être augmenté de deux postes forfaitaires, ce qui réduit la plus-value :

• Frais d'acquisition : leur montant réel sur justificatifs, ou un forfait de 7,5 % du prix d'achat.
• Travaux : leur montant réel sur factures, ou un forfait de 15 % du prix d'achat si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans.

2. Appliquer l'abattement pour durée de détention

L'article 150 VC du CGI prévoit un abattement croissant avec la durée de détention, différent pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux. Aucun abattement les 5 premières années.

Pour l'impôt sur le revenu (19 %) :

• 6 % par an de la 6^e à la 21^e année,
• 4 % pour la 22^e année,
• soit une exonération totale d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans.

Pour les prélèvements sociaux (17,2 %), l'abattement est plus lent :

• 1,65 % par an de la 6^e à la 21^e année,
• 1,60 % pour la 22^e année,
• 9 % par an de la 23^e à la 30^e année,
• soit une exonération totale des prélèvements sociaux au bout de 30 ans.

« Pour la détermination du montant imposable à l'impôt sur le revenu des plus-values mentionnées à l'article 150 U, l'abattement pour durée de détention est de : 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu'à la vingt et unième ; 4 % au terme de la vingt-deuxième année de détention. »

— Article 150 VC du CGI, en vigueur au 19 juin 2026

3. Vérifier la surtaxe sur les plus-values élevées

Si la plus-value imposable (après abattements) dépasse 50 000 €, une taxe supplémentaire s'applique en vertu de l'article 1609 nonies G du CGI, selon un barème progressif de 2 % à 6 % calculé sur le montant total de la plus-value. Elle ne concerne pas la vente de terrains à bâtir.

Quand consulter un notaire ?

Le calcul de la plus-value et son paiement sont obligatoirement gérés par le notaire lors de la vente : il établit la déclaration (formulaire 2048-IMM) et prélève l'impôt sur le prix. Consultez-le en amont pour chiffrer précisément les forfaits, les justificatifs de travaux à conserver et l'impact de la durée de détention, surtout si la plus-value approche le seuil de 50 000 €. Notre calculateur vous donne un ordre de grandeur avant ce rendez-vous.