Comment vendre un bien immobilier hérité (succession) ?

En détail

Un bien reçu en héritage ne peut pas être vendu tant que la succession n'est pas réglée. Comme la succession comporte un bien immobilier, le passage chez le notaire est obligatoire : il établit l'attestation immobilière (aussi appelée attestation de propriété), un acte authentique qui constate le transfert du bien du défunt aux héritiers et qui, une fois publié au service de la publicité foncière, constitue votre titre de propriété. Voir la fiche Service-Public.fr sur le recours au notaire dans une succession. Sans cette attestation publiée, vous n'êtes pas officiellement propriétaire et ne pouvez donc pas signer la vente.

Étape 1 : régler la succession chez le notaire

Le notaire ouvre la succession et établit les actes nécessaires avant toute vente :

• l'acte de notoriété, qui prouve votre qualité d'héritier (obligatoire dès que la succession atteint 5 000 € — voir la fiche « Comment prouver que vous êtes héritier ») ;
• l'attestation immobilière, publiée au service de la publicité foncière dans un délai de 6 mois ;
• la déclaration de succession auprès de l'administration fiscale et le règlement des éventuels droits de succession.

Étape 2 : l'accord des héritiers (indivision)

Si vous héritez à plusieurs, le bien est en indivision successorale. La vente est un acte de disposition : en principe, elle exige le consentement de tous les indivisaires, conformément à l'article 815-3 du Code civil.

« Le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent […] vendre les biens indivis […] sur autorisation du tribunal. »

— Article 815-5-1 du Code civil, consulté le 19 juin 2026

À défaut d'accord unanime, des héritiers détenant au moins deux tiers des droits peuvent demander au tribunal d'autoriser la vente (article 815-5-1 du Code civil), selon une procédure passant par le notaire. Cela ne concerne pas la part d'un héritier qui aurait été déshérité du logement par un usufruit du conjoint survivant : chaque situation est particulière.

Étape 3 : la plus-value à la revente

Pour calculer une éventuelle plus-value immobilière, le prix d'acquisition retenu n'est pas celui qu'avait payé le défunt, mais la valeur déclarée dans la déclaration de succession (majorée des frais d'acte et des droits acquittés). Une plus-value imposable est donc possible si le bien a pris de la valeur entre le décès et la revente. La résidence principale du défunt peut toutefois ouvrir droit à exonération sous conditions : à vérifier avec le notaire, qui établit la déclaration de plus-value lors de la vente.

Quand consulter un notaire ?

Le notaire est ici incontournable : règlement de la succession, attestation immobilière, indivision et calcul de la plus-value relèvent tous de son office, et l'attestation publiée conditionne votre droit de vendre. Consultez-le dès le décès, avant même de mettre le bien en vente, surtout en cas de plusieurs héritiers ou de désaccord.