Vendre un bien en indivision : faut-il l'accord de tous les indivisaires ?

En détail

La vente d'un bien immobilier en indivision est juridiquement un acte de disposition. Or l'article 815-3 du Code civil réserve ces actes au consentement de tous les indivisaires : la règle de principe est donc l'unanimité. Sans l'accord de chaque indivisaire, le bien ne peut pas, en principe, être vendu (article 815-3 du Code civil, Légifrance). La fiche officielle Service-Public.fr confirme que la vente d'un bien indivis nécessite l'unanimité, sauf exceptions encadrées (fiche F1296, Service-Public.fr).

« Le consentement de tous les indivisaires est requis […] pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3°. »

— Article 815-3 du Code civil, en vigueur au 19 juin 2026

L'exception : la vente autorisée à la majorité des 2/3

Depuis l'introduction de l'article 815-5-1 du Code civil (en vigueur au 1er janvier 2020), le blocage par un indivisaire minoritaire peut être levé. Les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent, par-devant notaire, exprimer leur intention de vendre. Le notaire notifie cette intention aux autres indivisaires, qui disposent d'un délai pour réagir. En cas d'opposition ou de silence, le tribunal judiciaire peut autoriser la vente si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres (article 815-5-1 du Code civil, Légifrance).

• Seuil requis : au moins 2/3 des droits indivis (et non 2/3 des indivisaires en nombre).
• Passage obligatoire par notaire puis, en cas de blocage, par le tribunal judiciaire.
• La procédure ne s'applique pas en cas de démembrement de propriété (usufruit/nue-propriété), ni lorsqu'un indivisaire est présumé absent ou protégé.

À défaut d'accord : le partage et la licitation

Aucun indivisaire n'est tenu de rester indéfiniment dans l'indivision. L'article 815 du Code civil pose que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision » et que le partage peut toujours être provoqué, sauf report par convention ou décision de justice (article 815 du Code civil, Légifrance). Si le bien ne peut être commodément partagé en nature, le juge peut ordonner sa vente aux enchères : c'est la licitation. Le prix obtenu est ensuite réparti entre les indivisaires selon leurs quotes-parts.

Quand consulter un notaire ?

Dès qu'un indivisaire refuse de vendre ou reste injoignable, et avant d'engager la moindre démarche à la majorité des 2/3, consultez un notaire : la procédure de l'article 815-5-1 passe obligatoirement par lui, et il vérifiera le calcul des quotes-parts, l'absence de démembrement et le respect des notifications. Un notaire (ou un avocat) est également indispensable pour sécuriser une sortie d'indivision par partage ou licitation. Les situations issues d'une succession ou d'un divorce comportent des règles propres qui justifient un conseil personnalisé.