Vendre un bien loué : quelles obligations envers le locataire ?

Scénario 1 : la vente occupée

Le propriétaire bailleur vend son bien sans rompre le bail. C'est techniquement la situation la plus simple :

• Pas de droit de préemption du locataire en cours de bail (sauf première vente d'un immeuble divisé par lots, cf. plus bas).
• Le bail continue de plein droit avec le nouvel acquéreur (article 1743 du Code civil). Le locataire poursuit son occupation, paye son loyer au nouveau propriétaire, et bénéficie de toutes les protections de la loi de 1989.
• Le bien se vend avec une décote typique de 10 à 20 % par rapport à un bien libre — l'acquéreur achète un investissement locatif, pas un logement.
• Le locataire doit être informé par courtoisie mais n'a pas de droit d'opposition.

Scénario 2 : la vente libre avec congé pour vendre

Le bailleur souhaite vendre libre de toute occupation. Il doit délivrer un congé pour vendre au locataire dans les conditions strictes de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.

Le formalisme du congé

• Délai : au moins 6 mois avant l'échéance du bail en vide (3 ans si bailleur personne physique, 6 ans si SCI familiale ou personne morale).
• Mode de notification : lettre recommandée avec accusé de réception, signification par commissaire de justice (huissier), ou remise en main propre contre récépissé/émargement.
• Mentions obligatoires : motif (« congé pour vendre »), prix de vente proposé et conditions, reproduction des cinq premiers alinéas de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989.

Le droit de préemption du locataire

La notification du congé vaut offre de vente au locataire. Celui-ci dispose alors de 2 mois pour répondre :

1. Il accepte aux conditions notifiées : la vente se fait à son profit, et il dispose ensuite de 2 mois pour signer l'acte authentique (4 mois s'il demande un prêt).
2. Il refuse ou ne répond pas : à l'échéance du bail, il quitte les lieux et le bailleur peut vendre librement à un tiers.

« Le congé doit, à peine de nullité, indiquer le motif allégué et, en cas de congé pour vendre, le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé pour vendre vaut offre de vente au profit du locataire […]. L'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. »

— Article 15-II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989

L'obligation de re-proposer si vente à prix inférieur

Si après refus du locataire, le bailleur vend à un tiers à un prix ou des conditions plus avantageux, le notaire doit notifier à nouveau l'offre au locataire (à un mois avant la signature de l'acte). Le locataire dispose alors d'un mois pour exercer son droit. C'est une sécurité destinée à éviter les manœuvres consistant à afficher un prix élevé pour décourager le locataire, puis à baisser ensuite.

Cas particuliers

Bail meublé

Mêmes principes mais préavis de 3 mois avant l'échéance d'un bail meublé d'un an (article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989).

Première vente après division d'un immeuble (loi de 1975)

Lorsqu'un bailleur procède à la première vente par lots d'un immeuble préalablement divisé, le locataire en place bénéficie d'un droit de préemption préalable et la vente ne peut intervenir avant deux mois de réflexion.

Vente à un proche ou en bloc

L'article 15-II alinéa 6 exclut le droit de préemption lorsque la vente intervient au profit du conjoint, partenaire de PACS, ascendants ou descendants du bailleur, ou en cas de vente d'un immeuble entier à un même acquéreur.

Locataires protégés

Le bailleur ne peut donner congé à un locataire de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures au plafond du logement social, sauf à lui proposer un logement de remplacement répondant à ses besoins (article 15-III).

Quand consulter un notaire ?

Le congé pour vendre est très formaliste. Une erreur de mention, de délai ou de mode de notification entraîne la nullité, et le bail est tacitement reconduit pour 3 ans. Faire rédiger le congé par un commissaire de justice ou un notaire (~200 €) sécurise la procédure et fait courir les délais sans contestation possible.