Compromis ou promesse de vente : quelle différence ?

En détail

Le compromis de vente, juridiquement appelé promesse synallagmatique de vente, engage à la fois le vendeur et l'acheteur. L'article 1589 du Code civil pose le principe : « La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix » (art. 1589 du Code civil). Autrement dit, dès la signature du compromis, la vente est quasiment scellée — il ne reste qu'à la réitérer chez le notaire et à lever les conditions suspensives.

La promesse unilatérale de vente (PUV) fonctionne différemment : seul le vendeur (le promettant) s'engage. Il réserve le bien à l'acheteur (le bénéficiaire) pendant un délai d'option, le bénéficiaire restant libre d'acheter ou non (art. 1124 du Code civil).

« La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. »

— Article 1589 du Code civil, en vigueur au 19 juin 2026

Le niveau d'engagement des parties

C'est la vraie différence pratique pour vous, vendeur :

• Compromis : les deux parties sont liées. Si l'une renonce sans motif valable (hors conditions suspensives ou rétractation légale), l'autre peut demander l'exécution forcée de la vente ou des dommages-intérêts.
• Promesse unilatérale : seul le vendeur est tenu. En contrepartie de la réservation, le bénéficiaire verse en général une indemnité d'immobilisation (souvent de l'ordre de 10 %). S'il renonce à acheter de son plein gré, il perd cette indemnité au profit du vendeur (Service-Public.fr).

Une condition de forme propre à la promesse unilatérale

Attention : la PUV portant sur un immeuble est soumise à une exigence de forme stricte. À peine de nullité, elle doit être constatée par acte authentique (chez le notaire) ou enregistrée dans les dix jours de son acceptation par le bénéficiaire (art. 1589-2 du Code civil). Le compromis, lui, n'est pas soumis à cette formalité d'enregistrement.

Un point commun : la rétractation de l'acheteur

Dans les deux cas, l'acquéreur non professionnel d'un logement bénéficie d'un délai de rétractation de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de l'acte (art. L271-1 du Code de la construction et de l'habitation). Ce droit profite à l'acheteur : en tant que vendeur particulier, vous ne disposez pas, vous, d'un tel délai pour vous rétracter.

Quand consulter un notaire ?

Le choix entre compromis et promesse unilatérale dépend de votre situation et de la négociation : niveau d'engagement souhaité, conditions suspensives, montant et sort de l'indemnité d'immobilisation. Comme la rédaction de ces avant-contrats détermine vos obligations et les pénalités en cas de rupture, faites rédiger ou relire l'acte par un notaire avant de signer. La promesse unilatérale, en particulier, exige un formalisme précis (acte authentique ou enregistrement sous 10 jours) qu'il vaut mieux confier à un professionnel.